Como Comprar seu Imóvel no Brasil

CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

COMPRA SEM FINANCIAMENTO BANCÁRIO

Quando o cliente financia o imóvel direto com a construtora, aonde muitas delas possuem condições e formas de pagamento diferenciadas que se moldam às suas necessidades e preferências de pagamento.

Geralmente os financiamentos direto com as construtoras são corrigidos pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), durante o período de obra, e após pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM).

FINANCIAMENTO BANCÁRIO

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CONHEÇA OS DIFERENTES TIPOS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Muitos brasileiros sonham em ter o seu próprio imóvel, seja ele uma casa ou um apartamento, para passar boa parte da sua vida e curtir bons momentos com a família. No entanto, antes da compra é necessário saber um pouco sobre cada tipo de financiamento imobiliário, para entender qual deles está mais de acordo com o orçamento e as preferências do comprador e de sua família. Para conhecer mais sobre os diferentes tipos de financiamento, leia o artigo a seguir!

O que é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?large-home-389271_1280

Esse é um tipo de financiamento feito pelo Governo Federal, e é garantido através dos recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos) e FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). O SFH rege a maior parte dos financiamentos imobiliários que ocorrem no Brasil e, para que ele aconteça, é necessário que o valor máximo de avaliação do imóvel seja de R$750 mil em São Paulo, Distrito Federal e Rio de Janeiro. Nos demais Estados, o valor máximo é R$650 mil.

O valor máximo de concessão, por sua vez, é de R$585 mil, sendo que a parcela não deve comprometer mais do que 30% da renda daquele que está comprando o imóvel. Também é importante frisar que a compra deve ser realizada apenas por pessoa física, e que o prazo para quitar a dívida é de 420 meses, ou seja, 35 anos. Além disso, as taxas de juros são de 12%, no máximo.

O que é o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)?

Também desenvolvido pelo Governo Federal, essa modalidade foi criada para servir de complemento ao SFH, visto que ela foca mutuários que têm necessidades específicas. Pelo fato do risco ser maior que do Sistema Financeiro de Habitação, os juros são maiores e variáveis.

Para adquirir esse financiamento, não existe um valor máximo de avaliação do apartamento, ao mesmo tempo que também não precisa haver um limite da renda comprometida. O valor de concessão varia entre 80% e 90%. A compra pode ser realizada tanto por pessoa física quanto jurídica, e o prazo para quitar a dívida é o mesmo que o do SFH: 420 meses.

Como funciona o Minha Casa Minha Vida?

Criado em 2009 como uma iniciativa do Governo Federal, o Minha Casa Minha Vida visa o acesso à aquisição da casa própria pelas famílias brasileiras de baixa renda e as que recebem até R$5.000 por mês. Esse programa está dividido em duas modalidades:

  • Famílias que ganham até R$1.600 por mês: é possível obter um financiamento do governo para até 95% do valor total da casa, sendo que as taxas de juros são reduzidas. O mínimo que se paga em cada parcela é R$25, e o prazo máximo para quitar a dívida é de 10 anos. É uma ótima maneira de financiamento para as famílias de baixa renda, porque seria muito difícil conseguir um financiamento parecido como esse no mercado.
  • Famílias que ganham até R$5.000 por mês: o governo não subsidia o valor da habitação, mas os juros também são baixos. Além disso, os beneficiados podem quitar a dívida em até 30 anos.

O que é o crédito imobiliário para servidor público?

Pensando em ampliar o poder de compra dos servidores inativos e ativos, o governo criou essa modalidade para facilitar que esses profissionais adquiram o crédito imobiliário. Dessa forma, através do Banco do Brasil e da Caixa Econômica Federal, é possível que os funcionários públicos consigam financiar um imóvel com juros a partir de 5%, podendo ser amortizados em 180 meses. Há Estados que disponibilizam programas próprios através de bancos conveniados. A Casa Paulista, por exemplo, auxilia os funcionários de São Paulo.

Como as prestações são calculadas?

Muitos fatores influenciam na hora de calcular uma parcela. Por exemplo, quando alguma prestação ocorre pelo SFH, são levados em conta o seguro de DFI (Danos Físicos ao Imóvel), seguro de MIP (Morte e Invalidez Permanente), taxas de juros, amortização da dívida, correção monetária e taxas de administração.

O que é amortização de parcelas?

Os bancos e instituições financeiras contam com três sistemas para quitação de dívidas de financiamentos. São elas:

  • SAC (Sistema de Amortização Constante): a taxa de amortização continua fixa, enquanto os juros são minimizados. Ou seja, as prestações podem ser consideradas como decrescentes.
  • SACRE (Sistema de Amortização Decrescente): a taxa de amortização cresce, e os juros caem, sendo que as prestações são fixas.
    Para que o consumidor escolha qual o melhor tipo de financiamento imobiliário para ele e sua família, é necessário analisar muito bem os detalhes de cada um, bem como as taxas de juros e tempo para quitação da dívida.

VANTAGEM

Prazo mais longo e, em consequência, prestações menores. Juros mais competitivos.

DESVANTAGEM

Dependendo do perfil do cliente, a burocracia pode ser maior

FGTS

Todo trabalhador contratado pelo regime CLT (Consolidação das Leis do Trabalho) tem direito ao FGTS, que equivale a 8% do salário mensal e é depositado pelo empregador em uma conta vinculada ao fundo. O saldo da conta pode ser utilizado em três possibilidades:

  • Para compra e construção do imóvel residencial, como parte do pagamento ou valor total;
  • Amortização ou liquidação do saldo devedor, para quitar a dívida totalmente ou pagar uma parte do saldo devedor;
  • Para pagar parte do valor das prestações, podendo usar o fundo para diminuir a valor das prestações.

Mas o dinheiro só pode ser retirado pelo trabalhador em caso de demissão sem justa causa, por diagnóstico de câncer ou, por fim, para a compra do imóvel. Ainda assim, neste último caso, existe uma série de regras a serem cumpridas para que o dinheiro seja liberado.

“O reajuste do FGTS não acompanha o rendimento da poupança e tampouco da inflação. Em contrapartida, o imóvel tende a se valorizar bastante. Então, o FGTS que não tinha um percentual tão bom de valorização acaba ganhando uma hipervalorização com a correção do imóvel, que é mais alta e segue a tendência de mercado”, explica José Roberto de Araújo Neves, contador e professor de contábeis da faculdade Esuda.

Vale ressaltar que o FGTS não pode ser utilizado para comprar imóvel comercial, reformar ou ampliar o imóvel, comprar terrenos sem construção ao mesmo tempo, comprar material de construção ou para imóveis residenciais para familiares, dependentes ou outras pessoas.

REGRAS PARA USAR O FGTS PARA COMPRAR O IMÓVEL:

Para o Comprador

  • É preciso ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, mesmo que em períodos ou empresas diferentes;
  • Não possuir financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do País;
  • Não poderá ser possuidor, promitente comprador, proprietário, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção, no município onde mora ou onde exerce seu trabalho principal, nos municípios limítrofes e na região metropolitana;
  • É preciso estar com as prestações do financiamento em dia, na data em que pedir para usar o FGTS;
  • Deve ser titular ou coobrigado no financiamento que pretende pagar parte do valor das prestações.

Para o Imóvel

  • Deve ser titular ou coobrigado no financiamento que pretende pagar parte do valor das prestações.
  • Ser de propriedade do proponente o terreno objeto da construção do imóvel, no caso de construção sem aquisição de terreno;
  • Ser residencial urbano
  • Destinar-se à moradia do titular;
  • Apresentar, na data de avaliação final, plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção;
  • Estar matriculado no RI competente e sem registro de gravame que resulte em impedimento à sua comercialização;
  • No caso de aquisição de terreno e construção em andamento, não ter sido objeto de utilização do FGTS, há menos de três anos, ou seja, se utilizado para início da construção, em 30.11.2009, somente poderá ocorrer nova utilização a partir de 01.12.2012.

Documentação

  • Documento oficial de identificação;
  • Extrato de conta vinculada ao FGTS;
  • Carteira de trabalho para comprovar o tempo de trabalho sob o regime do FGTS;
  • Se você é trabalhador avulso, declaração do órgão gestor da mão de obra ou do sindicato;
  • Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física – DIRPF. No caso de trabalhador casado ou em união estável, apresentar a DIRPF de ambos os cônjuges/companheiros.

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

Para financiar seu imóvel, alguns documentos são necessários. Veja:

  • Documentos Pessoais, como RG e CPF
  • Comprovante de Residência atualizado referente ao mês da compra do imóvel
  • Comprovante de Renda ( 3 últimos )
  • Certidão de Nascimento ou Casamento
  • Documentos pessoais do Cônjuge

COMPROVAÇÃO DE RENDA

A Comprovação de Renda tem que estar adequada ao valor do crédito. Para tal você precisa apresentar os seguintes documentos:

    • Contra-Cheque
    • Decore (Declaração Comprobatória de Rendimentos)
    • Declaração de Imposto de Renda
    • Extrato bancários

Poderá haver outros documentos solicitados pela instituição financeira.